घरजग्गा व्यवसाय ओरालोतिर

annapurna post
काठमाडौं : ऋणमा लगाम लागेपछि घरजग्गा व्यवसायमा कारोबार घट्यो। केही वर्षयता मूल्य भने स्थिर थियो। बैंक तथा वित्तीय संस्थाको ऋणको साँवाब्याज भुक्तानीमा घरजग्गा व्यवसायी दबाब झेलिरहेका छन्। उनीहरू बजार उठ्ने आसमा एउटा बैंकबाट ऋण लिएर अर्कोको भुक्तानी गर्दै छन्।

राष्ट्र बैंकले व्यावसायिक कार्यदक्षता कर कार्यालयबाट परीक्षण गरेर मात्र ऋण दिन परिपत्र गरेको छ। त्यससँगै यस्ता ऋणहरू सदाबहार (इभर ग्रिनिङ) हुने सम्भावना टर्दै गएको छ।

विश्वव्यापी रूपमै घरजग्गा कारोबार खुम्चिन थालेको छ। नेपालका पनि प्रमुख सहरमा घरजग्गाको मूल्य संतृप्ति (स्याचुरेसन)मा पुगेको विश्लेषक बताउँछन्। घरजग्गाको मूल्य सस्तिन सक्ने आईएमई समूहका बजार विश्लेषक प्रकाश तिवारी बताउँछन्। उनका अनुसार तीन वर्षदेखि चुलिएको ब्याजदर, बैंकमा ऋण दिने पैसा अभाव र सेयर बजारजस्ता पुँजीगत लाभ आर्जन गर्ने सट्टेबजारको निराशाजनक अवस्थाले प्रभाव पार्न सक्छ।

‘काठमाडौंका कतिपय स्थानमा घरको मूल्य तीन वर्षअघिको अवस्थामा आएको छ’, उनी भन्छन्, ‘भित्री सहरका टुक्रे जग्गाको भाउ बढिरहे पनि ठूलो प्लटको भाउ घट्न थालिसकेको छ।’

आईएमई समूहअन्तर्गतकै हाथ्वे इन्भेस्टमेन्टका सीईओ अम्विका पौडेल जग्गा खण्डीकरण गर्न नपाइने कानुनी व्यवस्थाले सहरी क्षेत्रमा जग्गाको माग घटेको बताउँछन्। महँगो हुँदा ठूलो क्षेत्रफल भएको जग्गाको खरिदकर्ता नपाइने, कित्ताकाँट गर्न नपाइने भएपछि त्यस्ता जमिनको भाउ बढ्न नसकेको उनको भनाइ छ।

नेपालमा सम्पत्ति थन्क्याउने सबैभन्दा आकर्षक लगानी क्षेत्र घरजग्गा हो। मुलुकको अर्थतन्त्र ७० प्रतिशत पुगेको अनौपचारिक बजारबाट ठूलो पैसा मूलतः घडेरीमा लगानी भइरहेको काठमाडौं विश्वविद्यालयको अर्थशास्त्रका प्रा. डा. अच्युत वाग्ले बताउँछन्। रेमिट्यान्सको ठूलो हिस्सा पनि सहरी क्षेत्रमा घडेरी किन्न खर्च हुने गरेको उनी सुनाउँछन्। ‘नेपालमा वार्षिक साढे १३ लाख कित्ताजति घडेरी माग छ’, उनी भन्छन्, ‘यस्तो माग ठूला सहरी क्षेत्रमा केन्द्रित छ।’ यही कारण मुख्य सहरी क्षेत्रमा घडेरीको मूल्य ५० वर्षयता हरेक साल दोब्बर हुने गरेको उनी बताउँछन्। जुन रफ्तार अबका दिनमा भने कायम नहुने उनको आकलन छ।

पुँजी अभाव

आर्थिक वर्ष २०७२/७३ मा रेमिट्यान्सले ८६ प्रतिशत आयात धान्ने अवस्था थियो। गत वर्ष आइपुग्दा ६२ प्रतिशतभन्दा कम मात्रै आयात थेग्ने अवस्था बनेको छ। यो तथ्यांकले विदेशी वस्तु उपभोगमा नेपालको खर्च बढेको देखाउँछ। राष्ट्र बैंकले पैसा भित्रिनेभन्दा बाहिरिने क्रम बढेको भन्दै पछिल्ला महिनामा चिन्ता जनाउन थाल्नुको कारण पनि यही हो। अर्थमन्त्री डा. युवराज खतिवडाले पनि नेपालीले विदेश भ्रमणमा ठूलो पैसा खर्चन थालेकामा चिन्ता जनाएका छन्।

पैसा बाहिरिन थालेपछि तीन वर्षयता बैंक तथा वित्तीय संस्थामा लगानीयोग्य पैसा अभाव भएको छ। तीन वर्षअघि ७ प्रतिशत हाराहारी रहेको निजी आवास कर्जाको ब्याजदर यसबीचमा १५ प्रतिशतभन्दा माथि पुग्यो। पुँजी अभावको असर सेयर बजारमा परेको छ। सेयरको बढ्दो बजारमा ठूलो पुँजीगत लाभ आर्जन गरेपछि घरजग्गामा लगानी गर्ने प्रवृत्ति नेपाली बजारमा छ।

तीन वर्षयता सेयर बजार खस्किँदो क्रममा छ। १२ साउन २०७३ मा नेप्सेको बजार पुँजीकरण २० खर्ब ७१ अर्ब पुगेको थियो। यो त्यस बखतको कुल गार्हस्थ उत्पादन (जीडीपी)को ९१.९२ प्रतिशत हो। जुन गत बिहीबार १४ खर्ब ४५ अर्ब ५६ करोडमा झरेको छ। यो गत वर्षको जीडीपीको ४१.७३ प्रतिशत मात्रै हुन्छ। यसबीच सेयर बजारले ६ खर्ब २५ अर्ब पुँजीगत घाटा बेहोरेको छ। बैंकले पनि चाँडो प्रतिफल आउने व्यापार, केही पुँजीपतिका उद्योग र उच्च दरमा तलब लिने कर्मचारीलाई गाडी किन्नमै धेरै पैसा लगानी गरेका कारण घरजग्गा ठूलो आकर्षण बन्न नसकेको बैंकर बताउँछन्।

सामूहिक आवास (हाउजिङ) निर्माता विजय राजभण्डारी भने ब्याजदर उच्च भए पनि बैंकबाट ऋण पाउन समस्या नभएको बताउँछन्। ‘बैंकले पैसा नदिएको भन्ने छैन’, उनी भन्छन्, ‘तर, कस्ता ग्राहकलाई घर बेच्ने भन्नेमा चाहिँ सचेत हुनुपर्छ।’

सरकारी नीतिको प्रभाव

भूमि व्यवस्था, सहकारी तथा गरिबी निवारण मन्त्रालयका तत्कालीन सचिव गोपीनाथ मैनालीले भनेका थिए– ‘सरकारले सोचिरहेको एउटा नीति लागू गर्न सक्यौं भने घरजग्गाको भाउ हामीले कल्पना गरेभन्दा बढी घट्छ।’ त्यसको सात महिनापछि परिवारका सदस्यलाई भूमिको हक हस्तान्तरण गर्दा उच्च दरमा राजस्व लिनेबारे सरकारले छलफल चलायो। संसद्ले २ असोजमा पारित गरेको भूमिसम्बन्धी विधेयकले जमिनको जथाभाव िखण्डीकरण रोकेको छ। उपयोगबारे पनि पहिलेभन्दा कडा नियम विधेयकले समेटेको छ।

यही कारण व्यवसायीले उक्त विधेयकको विरोध गरेका थिए। सरकारी अधिकारी भने ‘इन्भेस्टमेन्ट कम्पनी’ खोलेर जग्गामा लगानी गर्ने प्रवृत्ति रोक्न अझै नयाँ नियम आवश्यक भएको बताउँछन्। ‘उद्योगका नाममा बैंकबाट ऋण लिएर जग्गामा लगानी गर्ने प्रवृत्ति बढेको छ’, अर्थ मन्त्रालयका एक अधिकारी भन्छन्, ‘यो हाम्रो अर्थतन्त्र मात्रै नभएर राष्ट्रिय सुरक्षाका लागि समेत खतरा हो।’ उनका अनुसार सरकार जग्गाको बढ्दो माग र चुलिँदो मूल्य घटाउन प्रयासरत छ। यसले गर्दा व्यवसायीले ठूलो मात्रामा जमिन किन्ने प्रवृत्ति कम हुँदा जग्गाको माग घट्ने उनी बताउँछन्।

यसबाहेक सरकारले भन्सार प्रशासन, कर प्रणाली र प्रशासनिक सुधारमार्फत अवैध सम्पत्ति प्रयोग र अनौपचारिक अर्थतन्त्र घटाउने प्रयास गरेको छ। प्यान कार्ड, भेइकल ट्र्याकिङ प्रणाली, भन्सार नियन्त्रणजस्ता कानुनी र व्यवस्थापकीय सुधारले भ्रष्टाचार र करछलीबाट आर्जन हुने कालो धनलाई अर्थतन्त्रमा छिर्न नदिएको तिवारी बताउँछन्। ‘संक्रमणकालीन राजनीतिको फाइदा उठाएर ठूलो मात्रामा कालो धन शुद्धीकरण हुने गरेको थियो’, उनी भन्छन्, ‘अहिले त्यसरी पैसा आउन सकेको छैन।’ यसले गर्दा बजारमा चालू पुँजीकै अभाव भएको उनी बताउँछन्।

बरु, त्यस्तो पैसा विदेशी बजारमा जान थालेको बैंकर र व्यवसायी बताउँछन्। युरोप, अमेरिका र अस्ट्रेलियामा छोराछोरी पढ्न पठाउने प्रवृत्ति बढेसँगै नेपालमा कमाएको त्यस्तो कालो धन बाह्य मुलुकमा लगेर लगानी गर्ने बाटो खुलेको जानकार बताउँछन्। आफन्तलाई भ्रमणमा बोलाउने बहानामा नेपालबाट पैसा बाहिर लाने गरिएको राष्ट्र बैंककै अधिकारी बताउँछन्। ‘यही थाहा पाएर हामीले सटहीको सीमा घटाएका छौं। तापनि पैसा जानबाट रोक्न सकिएको छैन’, उनी भन्छन्।

नेपालको कानुनले विदेशमा पैसा लान र लगानी गर्न प्रतिबन्ध गरेको छ। तर गैरआवासीय नेपालीका रूपमा उनीहरुले विदेशमा लगानी गर्न पाउँछन्। यही बाटोबाट पुँजी बाह्य बजारमा प्रवाह हुन थालेका कारण पनि नेपालमा घरजग्गाको बजारको तीव्र विस्तार हुन नसकेको उनीहरू बताउँछन्।

विकेन्द्रीकरणको असर

काठमाडौं उपत्यकाका अधिकांश क्षेत्रमा प्रतिआना २५ लाखबाट मूल्य बढ्न नसकेको जग्गा कारोबारमा संलग्न बताउँछन्। ‘२०–२५ लाखसम्म तिर्ने मान्छे पाइन्छ, त्योभन्दा महँगो भनेपछि जग्गा किन्ने मान्छे अर्कोतिर सस्तो जग्गा हेर्न हिँड्छ’, घरजग्गा एजेन्ट नारायण शिवाकोटी भन्छन्। बैंकर पनि काठमाडौंलगायत मुख्य सहरका भित्री जमिनको मूल्य वित्तीय सम्भावनाका हिसाबले पनि चाहिनेभन्दा महँगो भइसकेको बताउँछन्। ‘दरबारमार्गमा जग्गाको भाउ साढे डेढ करोड छ। त्यो मूल्यमा जग्गा किनेर त्यसबाट आम्दानी गरेर पैसा तिर्नै ५० वर्ष लाग्छ’, एक बैंकर भन्छन्, ‘जमिनको यस्तो अधिमूल्यनले मानिसहरु उपत्यकाबाहिरका सम्भावना भएको क्षेत्रमा लगानी गर्न थालेको देखिएको छ।’

विश्लेषक तिवारी पनि पैसा हुनेले उपत्यकाबाहिर ठूलो परिमाणमा जमिन किन्न थालेकाले पुराना सहरी क्षेत्रमा जमिन माग घटेको बताउँछन्। जसले गर्दा सहरी क्षेत्रमा जमिनको मूल्यवृद्धि रोकिने अवस्थामा पुगेको उनको बुझाइ छ। राष्ट्र बैैंकका पूर्वकार्यकारी निर्देशक नरबहादुर थापा पनि स्थानीय सरकारले विकास निर्माणमा थोरै भए पनि प्रतिस्पर्धा सुरु गरेको बताउँछन्। प्रदेश राजधानी र सम्भावनाका क्षेत्रमा लगानी स्थानान्तरण हुन थालेको उनको भनाइ छ। यसले गर्दा पुराना सहरी क्षेत्रमा जग्गाको माग पहिलेजस्तो बढ्न नसक्ने उनी बताउँछन्।